Fibra Next
NEXT25FIBRA industrial enfocada en parques industriales en las regiones Centro, Bajío/Occidente, Norte y Mercados Secundarios. 205 propiedades y GLA total de 7,748.6 mil m², más 373.6 mil m² en desarrollo bajo esquema nearshoring. Anunció OPA por Fibra Macquarie.
Contexto importante
Fibra Next consolida en sus estados financieros propiedades que no le pertenecen del todo a los tenedores de CBFIs: del flujo operativo del trimestre (AFFO), solo el 38% corresponde a los CBFIs y el 62% restante es de la participación no controladora. Por eso el cap rate implícito y el LTV que ves aquí se calculan con cifras consolidadas —NOI, deuda y valor del portafolio completos— contra un valor en Bolsa que solo representa la parte de los CBFIs, y salen más altos de lo que en realidad te toca. Las métricas por CBFI (NAV, AFFO, payout y yield) sí están calculadas sobre la parte controladora y son comparables con las demás FIBRAs. Para referencia, la FIBRA compró sus portafolios recientes a cap rates de entre 7.75% y 9.3%.
Lo esencial
- Cuánto cuesta
- $94.82 por título
- Cuánto te paga
- ≈ $55 al año por cada $1,000 invertidos
- Cada cuándo paga
- Cada 3 meses (trimestral)
- Próximo pago
- Sin fecha anunciada aún
Precio histórico
Los números
Precio al 10 sep 2026 · fundamentales del 2T26, publicado 27 jul 2026 · Reporte oficial ↗
Cómo se compara
entre las 10 FIBRAs del sitio · ver el comparador
- Yield anualizado
- 5.51%
- LTV (deuda)
- 33.10%
- Descuento vs NAV
- 14.6%
- Payout ratio
- 100.00%
9º más alto de 10· mediana 6.86%
3º más alto de 10· mediana 29.15%
7º más alto de 10· mediana 34.7%
3º más alto de 10· mediana 97.65%
La barra va de menor (izquierda) a mayor (derecha) por el tamaño del número, no por qué tan buena es la FIBRA. Un yield alto puede venir de un precio castigado, y una deuda alta no es mala por sí sola: depende de a qué tasa y a qué plazo esté.
¿Cuánto paga?
¿Está cara o barata?
¿Qué tan sólida está?
Balance del trimestre — tamaño, deuda y patrimonio
Cifras del 2T26, en millones de pesos.
Hechos relevantes del último trimestre
Extraído del reporte 2T26 publicado el 27 jul 2026.
AdquisiciónCerró el portafolio Triple Home Run por Ps. $7,300M, pagado de contado: 143,163 m² ya estabilizados a un cap rate de 7.75% más 252,679 m² en desarrollo con un yield on cost estimado de 10.25%. Al terminar el desarrollo suma 395,843 m² a un cap rate combinado de 9.3%.
AdquisiciónEn los primeros días de julio cerró el portafolio Atlas por USD $138M: 15 propiedades en el norte del país, 183,000 m² 100% rentados, a un cap rate de 8.94% y ~USD $753 por m². También se fondeó en su totalidad con efectivo.
AdquisiciónEl comité técnico aprobó el portafolio Saturno por Ps. $11,400M: 207,000 m² estabilizados a cap rate de 7.25% y 294,000 m² en desarrollo a un yield on cost de 10.35%, para un total de 501,659 m² a un cap rate combinado de 9.0%. Se fondea con deuda existente, CBFIs y efectivo.
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Capital / OPACon esas tres transacciones, Fibra Next terminó de comprometer el 100% de los recursos que levantó en su Oferta Pública Inicial y en la oferta subsecuente de noviembre de 2025.
OperativoOcupación estable en 97.8% con GLA total de 7,748.6 mil m² (+1.9% en el trimestre). Las renovaciones en pesos subieron 21.8% en Bajío y Occidente, 12.1% en Centro, 10.0% en Norte y 8.9% en Mercados Secundarios; contra una inflación de 3.9%, el leasing spread del Bajío fue de 1,800 puntos base.
FinanciamientoCerró el trimestre con LTV de 33.1% (bajó de 34.3%) y caja de ~Ps. $5,440M. La deuda total bajó a $54,743.9M desde $56,443.2M, por amortizaciones de créditos hipotecarios y por la apreciación del peso, que cerró en $17.47 contra $18.07 del trimestre anterior.
OperativoDistribución del 2T26 de Ps. $1.5455 por CBFI ($606.4M en total, +9.0% contra el 1T26), repartida mitad como resultado fiscal y mitad como reembolso de capital. Equivale al 100% del AFFO controlado del trimestre.
Histórico de distribuciones
Desde el IPO de Fibra Next, datos vía Yahoo Finance.
La Afore no es suficiente
Las FIBRAs te dan renta.
Los indexados te dan patrimonio.
Tus dividendos ya pagan ISR. Con un PPR (Art. 151), el SAT te puede regresar impuestos cada año, y a los 65 retiras tu dinero libre de ISR hasta el tope de ley.
$5,000 al mes durante 30 años se convierten en:
Y dentro de un PPR, además deduces:
Cédula CNSF C417688
Proyecciones con rendimientos históricos; no son resultados garantizados. Ejemplo fiscal con ingreso de $800,000 al año y tasa marginal del 30%. La deducción del Art. 151 se topa al 10% de tu ingreso anual o 5 UMA ($213,973 en 2026), lo que resulte menor. Ver supuestos del comparativo → Información educativa; no es recomendación de inversión.